Umowa najmu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem umowy najmu mogą być zarówno ruchomości (np. łódka, przyczepa kempingowa) jak i nieruchomości (np. mieszkanie, dom).
Określenie przedmiotu umowy:
Umowa najmu przede wszystkim powinna zawierać dokładne określenie przedmiotu najmu. Jeżeli jest to lokal, należy podać jego dokładny adres, numer lokalu, metraż, wskazać z ilu pokoi się składa. Jeżeli do mieszkania przynależy garaż, komórka lokatorska lub piwnica i również są one przedmiotem najmu, należy to opisać w umowie. Bardzo ważne jest wskazanie w jakim celu przedmiot najmu oddawany jest w najem, co wiąże się ze wskazaniem sposobu jego używania. Dla przykładu jeżeli przedmiotem najmu jest lokal, może być on oddawany na cele mieszkalne bądź na prowadzenie działalności gospodarczej np. w postaci biura. Jeżeli lokal jest oddawany na biuro, warto wskazać w umowie jaki rodzaj działalności będzie w lokalu prowadzony. Jest to szczególnie istotne, gdy z daną działalnością wiążą się częste wizyty klientów w lokalu, które mogą być uciążliwe dla sąsiadów bądź wpływać na szybsze zużycie lokalu. Jeżeli sposób używania rzeczy zostanie dobrze opisany w umowie, wynajmujący nie będzie mógł z tego tytułu zgłaszać roszczeń dotyczących używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową, w tym w szczególności nie będzie mógł rozwiązać umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Warto więc o to zadbać.
Czas trwania umowy i zasady jej wypowiadania:
Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Zawarcie umowy najmu na czas oznaczony oznacza, iż umowa rozwiązuje się (kończy się) z upływem oznaczonego terminu. Strony mogą jednak w umowie określić przypadki, w których wynajmujący i najemca będą mogli wypowiedzieć umowę przed upływem terminu, na jaki umowa została zawarta. Przypadki te powinny być ściśle wyliczone w umowie. Umowa zawarta na czas nieoznaczony oznacza, iż koniec trwania umowy nie został określony przez strony i dopiero jedna ze stron składając oświadczenie o wypowiedzeniu umowy powoduje jej rozwiązanie. Długość terminu wypowiedzenia zależy od tego, jak strony ustaliły to w umowie. Jeżeli umowa nie reguluje tej kwestii, umowa rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia wynikającego z kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 673 KC gdy czynsz najmu płatny jest w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, umowę można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. Powyższe zasady kodeks cywilny modyfikuje nieco w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Otóż jeżeli czynsz najmu jest płatny miesięcznie, umowę można wypowiedzieć na najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli umowa zawarta była na piśmie (przy umowach zawartych na okres dłuższy niż rok jest to forma obowiązkowa), to wypowiedzenie umowy również powinno zostać dokonane w formie pisemnej. Formę pisemną warto jednak zachowywać dla celów dowodowych bez względu na formę umowy.
Określenie czynszu najmu:
Wskazanie czynszu najmu należy do istotnych postanowień umowy najmu. Czynsz najmu może być płacony w pieniądzu, ale także w świadczeniach innego rodzaju. Z umowy powinna wynikać wysokość czynszu, należy także wskazać, czy czynsz płatny jest z góry (tj. przed rozpoczęciem okresu, za który jest płacony), czy z dołu (tj. po zakończeniu okresu, za który jest płacony). Należy również wskazać częstotliwość zapłaty czynszu, tj. za jakie okresy czynsz jest płatny. Czynsz może być np. płatny miesięcznie, kwartalnie albo rocznie. Warto również wskazać sposób zapłaty czynszu, tj. np. przelewem ze wskazaniem nr rachunku bankowego, bądź też do rąk wynajmującego za pokwitowaniem otrzymania zapłaty. W interesie wynajmującego jest określenie kaucji gwarancyjnej, która służyć będzie jako zabezpieczenie niezapłaconego czynszu bądź szkód, jakie w przedmiocie najmu wyrządzi najemca. Najczęściej wynajmujący lokale pobierają kaucję w wysokości jednomiesięcznego czynszu.
Wydanie przedmiotu najmu:
W umowie najmu należy określić termin wydania przedmiotu najmu. Z wydaniem przedmiotu najmu często łączy się sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym opisuje się stan przedmiotu najmu w dniu wydania, znajdujące się w nim przedmioty, ich ilość oraz ich stan. W interesie najemcy jest dokładne wymienienie w protokole wszystkich uszkodzeń zarówno przedmiotu najmu jak i przedmiotów będących na jego wyposażeniu. Pozwoli uniknąć to ewentualnych nieporozumień na koniec trwania umowy. Wskazanie w protokole wszystkich uszkodzeń (wad) rzeczy leży również w interesie wynajmującego. Zasadą jest bowiem, iż najemcy przysługuje roszczenie o obniżenie czynszu, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Jeżeli wady uniemożliwiają używanie rzeczy, najemcy przysługiwać będzie prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy. Takie uprawnienia nie przysługują jednak najemcy, który w chwili wydania rzeczy wiedział o wadach. Spisanie w protokole wszystkich wad pozbawi więc najemcę możliwości zgłoszenia powyższych roszczeń.
Pozostałe kwestie warte uregulowania:
W umowie warto wskazać także na której stronie umowy ciąży obowiązek ponoszenia opłat związanych z przedmiotem najmu jak np. podatki, czynsz w administracji, opłaty za media, telefon, telewizję kablową, a także ubezpieczenie przedmiotu najmu. Jeżeli przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, najemca nie może oddać go w podnajem ani do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Aby najemca miał taką możliwość, należy to uregulować w umowie. Jeżeli najemca zamierza dokonać zmian w przedmiocie najmu, na przykład przeprowadzić remont, wynajmujący powinien na to wyrazić zgodę w umowie. Jeżeli ze zmianami łączą się znaczne nakłady na rzecz, warto w umowie określić sposób rozliczenia po zakończeniu najmu. Co do zasady bowiem jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Zakończenie stosunku najmu:
Po rozwiązaniu umowy przedmiot najmu powinien być wynajmującemu zwrócony w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Oznacza to, że przykładowo jeżeli w wynajmowanym lokalu klepka podłogowa starła się w wyniku normalnej eksploatacji, najemca nie ponosi za to odpowiedzialności. Strony mogą jednak w umowie nałożyć na najemcę obowiązek wycyklinowania podłogi po rozwiązaniu umowy. W momencie zwrotu przedmiotu najmu warto również sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określi się stan przedmiotu najmu i przedmiotów będących na jego wyposażeniu w dniu ich zwrotu.
Zobacz też artykuł: "Co musisz wiedzieć o najmie okazjonalnym?"
Zobacz wzory powiązane z tym artykułem:
