28 stycznia 2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy wprowadzająca tzw. najem okazjonalny. Zawarcie umowy o najem okazjonalny ma ułatwić właścicielom wynajmowanych domów i mieszkań pozbycie się uciążliwego najemcy. Zobacz, jak zawrzeć taką umowę i jakie są z tego korzyści dla wynajmującego.
Kto może zawrzeć umowę o najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Stroną umowy może być zarówno właściciel lokalu jak i osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Forma i treść umowy
Umowa o najem okazjonalny musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W takie samej formie muszą być dokonane wszelkie zmiany do umowy.
Ponadto do umowy załączone powinny być:
1)oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu, które, gdy najemca po wygaśnieciu lub rozwiązaniu umowy najmu dobrowolnie lokalu nie opróżni, zostanie doręczone najemcy przez wynajmującego;
2)wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3)oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku opisanym w pkt 2), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; Na żądanie wynajmującego oświadczenie takie powinno mieć podpis notarialnie poświadczony.
Wynajmujący może zażądać od przyszłego najemcy wpłacenie przez niego kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Podlega ona zwrotowi w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela powyższych należności i kosztów.
Długość trwania umowy
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Oznacza to, że umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na czas nieokreślony, albo czas określony ale przekraczający 10 lat.
Obowiązki najemcy
Najemca ma obowiązek wskazać właścicielowi inny lokal, w którym będzie mógl zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jeżeli w trakcie trwania umowy utraci możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał przy jej zawarciu. Obowiązek ten powinien być wykonany w terminie 21 dni od dnia dowiedzenia się o tym fakcie. Wraz ze wskazaniem takiego lokalu przedstawić będzie musiał właścicielowi oświadczenie właściciela wskazanego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego o wyrażeniu przez nią zgody na zamieszkanie w tym lokalu najemcy i osób z nim zamieszkujących.
W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku, właściciel może na piśmie wypowiedzieć umowę, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Obowiązki wynajmującego związane z zawarciem umowy o najem okazjonalny
Obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy o najem okazjonalny naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze wzlgędu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Oznacza to, że obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego powstaje dopiero w momencie faktycznego rozpoczęcia najmu, a nie zawarcia umowy. Termin rozpoczęcia najmu (udostępnienie lokalu najemcy) może być bowiem znacznie późniejszy niż zawarcie samej umowy.
Niedopełnienie powyższego obowiązku wiązać się będzie z utratą uprawnień, jakie dają przepisy o najmie okazjonalnym.
Na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Czynsz
Z tytułu najmu okazjonalnego właściciel oprócz czynszu pobiera od najemcy jedynie opłaty od niego niezależne, chyba że strony w umowie postanowią inaczej. Czynsz może być podwyższany jedynie na zasadach określonych w umowie.
Wygaśnięcie umowy o najem okazjonalny
Umowa wygasa po upływie czasu, na który została zawarta, a więc maksymalnie po upływie 10 lat. Umowa może zostać rozwiązana przez każdą ze stron po upływie okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie
Co, gdy najemca nie będzie chciał opuścić lokalu?
Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy o najem okazjonalny najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu (tj. nie opuścił go wraz z zabraniem swoim rzeczy), właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela lokalu. Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać w szczególności:
1)oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2)wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3)termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Jeżeli w terminie wskazanym przez właściciela, nie krótszym niż 7 dni, najemca lokalu nie opróżni, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji przy zawieraniu umowy najmu. Do takie wniosku należy załączyć:
1)żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2)dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3)potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela lokalu.
Jeżeli wskazany przez najemcę adres lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, okaże się fikcyjny, bądź najemca utracił możliwość wyprowadzenia się do tego lokalu i nie przedstawił wynajmującemu alternatywnego adresu, komornik dokonujący egzekucji będzie mógł dokonać tzw. eksmisji na bruk.
Podsumowanie
Wprowadzenie do ustawy umowy o najem okazjonalny ma umożliwić właścicielom sprawne eksmitowanie lokatora, który bezpodstawnie odmawia opróżnienia lokalu, bez konieczności uzyskania wyroku sądowego oraz zapewnienia mu lokalu zastępczego. Wiąże się to jednak z koniecznością dokonania szeregu formalizmów zarówno po stronie wynajmującego jak i najemcy. Zawarcie takiej umowy pociągnie za sobą również dodatkowe koszty, których przy tradycyjnej umowie najmu nie było.
Zobacz:
Wzoryprawne.pl
stan prawny na 6.02.2010
Utwory zawarte w serwisie wzoryprawne.pl jak i ich części lub fragmenty nie mogą być powielane i rozpowszechniane w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób, w tym w szczególności kopiowane, fotokopiowane, zamieszczane w sieci Internet itp., lub w jakikolwiek inny sposób wykorzystywane na jakichkolwiek polach eksploatacji - bez pisemnej pod rygorem nieważności zgody administratora serwisu wzoryprawne.pl.W przypadku wykorzystywania w jakikolwiek sposób jakichkolwiek utworów lub ich fragmentów bez stosownej zgody administratora serwisu, administrator zastrzega sobie prawo do dochodzenia wszelkich roszczeń przewidzianych przez obowiązujące przepisy prawa.
